经适房转租为何无效？承办法官深度解读

　　文/李兴

　　上海市第一中级人民法院法官

　　房屋的历史就是这座城市的发展轨迹，围绕房屋所发生的各类纠纷故事也勾勒出数十年来的世道人心变迁。经适房是住房商品化改革后出现的保障房类型，围绕经适房所产生的民事纠纷处理，都离不开对此类房屋特殊属性的思考。

　　为什么福利公房、拆迁安置房可以转租而经适房不能？

　　经适房的购买方式不同于普通商品房，产权登记簿上也注明为“有限产权”。但在当前的房地产市场中，也还有其他各类非普通商品房屋，经适房与这些房屋有何区别？

　　福利公房是上世纪计划经济时代的产物，经过住房商品化改革大潮，至今法院收案中仍然有相当比例的福利公房纠纷。从法律形式上看，没有购买产权的福利公房，其房屋性质仍然属于“公有”，“承租人”仅持有“公房租赁凭证”。

　　但在现实生活与司法实践中，在不违背房管部门管理规定的情况下，公房的对外出租、使用基本都是由承租人、同住人自由安排，并且能够获取租金收益，法院也不禁止公房承租权的市场转让行为。

　　《上海市房屋租赁条例》第三十一条第二款规定：公有居住房屋承租人转租房屋不需征得出租人同意，但应当在签订转租合同前书面告知出租人。

　　参见《上海高院关于审理公房承租权确定及使用权转让纠纷案件若干问题的意见》

　　在商品住房出现之前，城市居民主要是依靠所在单位的福利分房，此类房屋虽然在具体分配时会考虑各个家庭的人口、居住面积等因素，但总体而言是与单位、身份、工龄、职级等因素密切相关，是个人工作劳动所获得的体制福利。

　　当住房商品化改革后，公房承租人即使尚未购买房屋产权，地方性法规、司法实践实际也对其承租权给予了准物权性的保护，认可其作为一种实质性财产权利，是尊重历史背景的制度选择。

　　拆迁安置房则是在大规模的城市建设中，随着房屋拆迁、征收活动的发展，为了安置被拆迁人而建造的房屋。拆迁安置房的购买资格受到“安置人口”等特定因素限制，本市对此类房屋上市交易过户也采取了一定年限的约束。

　　但是，拆迁安置房总体而言是对被拆迁人原有房屋、土地的补偿措施，其取得安置房屋的法理基础不是一般的社会救助，而是对其失去原有房屋后的补偿安置。因此，被拆迁人取得的安置房经过内部分配、完成产权登记后即属于其个人财产，除特殊的土地性质外，在过户交易年限届满之前签订的拆迁安置房买卖合同仍然是有效的，法律也不干涉被拆迁人出租此类房屋。

　　经适房的出现则是在住房商品化改革之后，当购买商品房已经成为了个人解决住房问题的主流常态，市场房价又不断攀升的背景下，政府为了保护低收入人群的居住权而建设的保障性房屋。2007年颁布的《经适房管理办法》第二条明确规定，经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。

　　经适房的取得与传统的福利公房不同，各地政府制定的供应对象的家庭收入标准和住房困难标准应向社会公开，购房人也必须参与公开的资格审核程序，通过当地房屋主管部门的资格审定方能购买，而不是所在单位的福利分配。政府为经适房建设投入了大量资源：经适房建设用地是以划拨方式供应，经适房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。经适房项目外基础设施建设费用，亦由政府负担。通过上述措施，经适房购买人能够享受到大幅低于市场标准的优惠价格。

　　《经适房管理办法》第三十条规定，经济适用住房购房人拥有有限产权。同时也规定，在购买满五年后，购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。由于购房人享受了公共资源带来的价格优惠，其在补足规定款项之前仅对经适房仅享有有限产权，而不能适用《物权法》意义上的一般所有权概念。

　　《经适房管理办法》第三十三条规定，个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前不得用于出租经营。本市的经适房购房合同中也都载明了购买人不对外出租的书面承诺。这一规定意在于维护经适房的保障属性，即给予特定困难人群实际居住的权利，不得擅自出租获利；同时又保留了有限产权人转换权属性质的空间，其完成了对公共资源投入的补偿后就能够享有完全产权，对房屋自由处分。

　　由此可以看到，经适房建设的顶层制度设计中具有前后一致的逻辑链条与价值理念：经适房的分配、使用状况关系公共资源的合理配置。当经适房购房人擅自出租引发民事纠纷，经适房自身所蕴含的公共利益问题就会折射到民法领域，即《合同法》第五十二条第四项所规定的：有下列情形之一的，合同无效：……（四）损害社会公共利益。

　　生活不便利的转租理由说的通吗？关于排队的正义

　　经适房的资格审核程序有一项重要的特性是“轮候”。

　　《经适房管理办法》第二十七条规定，经审核公示通过的家庭，由市、县人民政府经济适用住房主管部门发放准予购买经济适用住房的核准通知，注明可以购买的面积标准。然后按照收入水平、住房困难程度和申请顺序等因素进行轮候。

　　保障性住房建设需要投入公共资源，而公共资源又是有限的，随着本市对准入资格的有序放宽与经适房建设条件的逐步改善，申购人群的需求大于实际供应是正常现象。因此，每一个申购成功的人员都代表了资格筛选中的优先性，而其中最主要的因素依次排序为：收入水平、住房困难程度、申请顺序。换言之，除了申购的时间先后之外，判断谁更加困难，更需要得到保障救助，是主管部门给予排队轮候人员实际配房额度的原则尺度。

　　具体案件中，经适房购房人对外出租房屋可能有各种主观动机或客观背景，比如经适房的地点离使用人或家庭成员的上学、工作地点较远，产生了一定的交通不便问题，为了更方便的上学、工作，其选择出租获取租金，再另行就近租房居住。排除这种情形在实际诉讼中的事实举证、真伪审查问题，假定其客观存在，是否需要在个案中对合同效力和后果认定进行差别处理？

　　如果将这一问题结合经适房申购中的“轮候”现象来看待，就能发现每一所经适房背后都有众多排队等候的人，在开始排队时，所有的申购人就已经默认了其是需要实际居住在房屋内的。个体的生活需求总是差别不一，对于自有的房屋如何处置利用，他人无权干涉，但经适房的配房行为本身就关系到所有排队人的利益，一个愿意实际居住在房屋内的家庭显然比通过获取租金来满足生活需求的家庭更需要这套经适房，将房屋配给符合基本资格而且真正需要居住的家庭也是保障房制度的目的所在。

　　《经适房管理办法》第三十条中规定了购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，可由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。

　　可见，购房人即使是在取得经适房后产生了确实不适合继续居住的情形，也可以选择申请政府回购，而不是自行出租获利，因为这种行为实际上也侵害了其他轮候申购人的权利，使得宝贵的保障房资源错配。司法实践对于经适房出租合同的效力及后果的处理，不宜根据购房人出租的具体动机与细节原因而做区别认定。

　　如何在社会现实与制度规范间审慎把握？

　　经适房这样一种特殊的保障性住房，其权属问题并不在《物权法》的明文规定范围内。根据最高院关于审理城镇房屋租赁合同的司法解释第一条，经适房所引发的租赁纠纷案件也不适用该司法解释规定。

　　然而，司法实践总是会面对不断涌入的纠纷，站在社会现实与制度规范之间审慎地把握法律的价值与原则，是法官唯一的选择。对保障房法律问题的探讨与认识需要逐步探索、明晰，每一起案件中的思考也许都会是投射在司法镜像中的一种轮廓。